农民卖房的时候收款4万5，退房的时候却需要赔偿对方28万元。这到底怎么回事儿？

　　20年前，北京市通州区的宋庄有位农民，姓马，将宅基地上的房屋以4.5万元的价格卖给了一位北漂画家。画家随后对原有房屋进行了装修和新建。4年以后，房价飙升，农民马大哥反悔了，向法院起诉要求确认当初签订的买卖合同无效，要求画家返还房屋。画家也不甘示弱，随后起诉要求信赖利益赔偿。法院认定双方之间签订的房屋买卖协议书无效，前后两个案件共计判决农民应当向画家赔偿将近28万元。

　　这个案件已经过去了十几年，但我国关于农村宅基地及房屋买卖的法律法规并没有大的变化。根据《土地管理法》宅基地属于农民集体所有，不能单独将宅基地的使用权转让给村集体之外的人。《土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

　　即使双方签订了宅基地使用权的转让合同，法院通常也会认定这样的合同无效，同时让当事人承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等民事责任。像我们开头提到的宋庄案，法院除了判决农民马大哥向画家赔偿修建房屋及添附物的价值损失以外，还判决他向画家赔偿预期利益损失18万多。这个预期利益损失，就是通过买房时候和诉讼发生时候房屋价值的差额来计算的。案涉房屋的案发时价值，减去房屋2002年的交换价值4.5万，同时综合考虑画家本人在该案中也有一定的过失，最后得出的这个数。（记者/宋雅娟 武玥彤 谢芸）

　　法律顾问：

　　中央党校（国家行政学院）政法教研部副教授 金成波

　　北京大成律师事务所律师 郭琳